跳转到主要内容

洗钱如何隐藏在房地产中?

Nabil Hassoumi
Nabil Hassoumi
路孚特 (Refinitiv) 风险主张销售支持总监

在英国和欧洲,犯罪分子将其洗钱活动隐藏在房地产市场中。 欧盟的第5条《反洗钱指令》如何使犯罪分子更难将其非法资金隐藏在财产中?


  1. 可以通过匿名公司和信托来购买财产,这使得很难确定真正的所有者是谁,以及他们是否存在洗钱风险。
  2. 地产代理可以在及早发现财产交易被用作非法资金的渠道时发挥关键作用。
  3. 房地产公司需要完全遵守升级后的反洗钱 (AML) 法规,包括欧盟的第5条《反洗钱指令》。

要在收件箱中获取更多数据驱动的见解,请订阅 Refinitiv Perspectives 每周新闻

黑钱必须先清理然后才能使用,而房地产市场只是世界上犯罪分子和腐败人士洗钱的众多途径之一。

之所以会出现这种机会,是因为可以通过匿名公司和信托来购买财产,从而混淆了所有权,从而难以确定真正的所有者是谁,以及他们是否构成洗钱风险。

收听网络研讨会 — 第五项反洗钱指令:您是否完全遵守?

受关注的英国房地产

英国议会关于经济犯罪的出版物《 2017年国家洗钱和恐怖分子融资风险评估》确定,不动产是构成经济犯罪风险的部门。

英国透明国际组织 (Transparency International UK) 的邓肯·哈姆斯 (Duncan Hames) 指出,根据他们进行的分析, “我们发现不到 200 处房产中,至少有 44 亿英镑 (合 55 亿美元) 的英国房地产投资来自外国,具有政治背景的高腐败风险地区的人。”

在金融领域,了解您的客户 (KYC) 对 AML 的尽职调查和打击资助恐怖主义 (CFT) 风险是必不可少的,并且已通过修订的立法逐步引入某些国家的其他部门。

房地产部门被确定为使金融体系面临洗钱风险的部门。有趣的是,在英国,房地产代理商每年仅提交 621,000 个 SAR 中的可疑活动报告 (SAR) 的 0.1%。

房地产经纪人在及早发现被用作非法资金渠道的房地产交易中可以发挥关键作用。一定量的简单尽职调查可能会发出危险信号,表示可能存在风险。

在大多数情况下,产权转让团队将参与 KYC 和资金检查来源。但是,《 2017年国家洗钱和恐怖分子融资风险评估》建议从反洗钱的角度来看,交易链的每个部分都在报告或阻止可能用于洗钱的交易中发挥作用。

为什么欧洲也容易受到洗钱的侵害?

据报道,葡萄牙 “金签证” 计划筹集的资金中有 90% 来自房地产投资。

一项涉嫌涉及在葡萄牙最具标志性的现代建筑之一中购买财产的丑闻敲响了警钟,并被质疑未进行尽职调查。根据涉及洗钱和金融犯罪的 2018 年美国国务院国际麻醉品管制策略,据称来自某些国家的可疑资金被用于购买葡萄牙企业和房地产。

在其他地方,塞浦路斯的投资计划公民身份也因 “塞浦路斯文件泄漏” 而陷入困境。

关于塞浦路斯文件泄漏的报告包括指控称,通过欺诈和腐败获得的非法资金可能已被用于在 2017-2019 年期间购买所谓的 “黄金护照”。

该计划的申请人要求进入塞浦路斯经济的投资标准至少为 215 万欧元 (合 250 万美元) ,而这通常是通过购买房地产来实现的。

可以采取哪些反洗钱措施?

有哪些具体措施可以使腐败者更难将其脏钱藏在财产中?

欧盟的第5条反洗钱指令是该解决方案的一部分。

此法案于 2020 年 1 月 10 日生效。该立法的监管措施已扩大到房地产公司,房地产经纪人,房地产经纪人和租赁中介机构。

观看:欧盟第五反洗钱指令中的新功能以及 Refinitiv 如何提供帮助

对于所有在住宅和商业方面提供房地产服务的房地产公司,必须完全遵守经修订的《反洗钱指令》。如果不这样做,可能会导致严厉的处罚,甚至会受到刑事起诉。

房地产公司必须执行程序,通过确认所有在住宅和商业物业交易中对公司的所有卖方,买方,租赁持有人,出租人和对公司有重大控制权的人的身份来防止洗钱。

交易类型包括:

  1. 出售财产
  2. 买房
  3. 租赁每个日历月价值 10,000 欧元/ 8,500 英镑的物业。

对于要符合 5 AMLD 要求的英国房地产和整个欧洲的房地产业,最重要的更改和程序是:

  • 中介必须采取适当步骤,以识别和评估洗钱和恐怖分子融资的风险。为此,必须建立并维护最新的风险评估和风险管理政策。
  • 每个企业都需要一个指定的洗钱报告官员 (MLRO) ,该官员负责使代理机构的业务遵守洗钱法规。
  • 必须向所有员工定期提供有关如何识别和处理与洗钱和恐怖分子融资有关的交易的培训课程。
  • 保留客户尽职调查和支持记录的副本最高可至五年。
  • 如果您有合理的理由怀疑可疑活动,则应立即通过书面内部报告通知在职官员。然后,出租机构必须填写可疑活动报告 (SAR) ,并在英国将其发送给国家犯罪局,或在其他地方发送给适用的机构。

欧盟提供了一些有关防止洗钱的信息材料,包括其在实践中如何运作,以及如何进行风险评估,以识别和应对影响欧盟内部市场的风险

当然,通过采取其他措施来遏制该部门用来洗钱的措施,可以做更多的事情,包括资产申报和在线中央登记处,显示谁拥有什么财产。

观看:Refinitiv World-Check One 进行的有益所有权筛选

应该采取某些方式促进房地产部门的问责制和透明度,是那些打算通过该部门洗钱的人更加难以做到。